什么是前期物業(yè)服務(wù)合同

　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的概念
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據�！段飿I(yè)管理條例》第二十一條規定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”第二十五條規定：“建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。”前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人不僅涉及建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及業(yè)主。
 
　　在實(shí)踐中，物業(yè)的銷(xiāo)售及業(yè)主人住是持續的過(guò)程。這個(gè)階段要求經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意并形成業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定是不現實(shí)的，而這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必須的，所以，為了避免在業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責任主體，規范前期物業(yè)管理活動(dòng)，《物業(yè)管理條例》明確地將前期物業(yè)管理的權利義務(wù)與責任賦予了建設單位及建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
 
　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內容
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同的內容就是通過(guò)合同條款所反映的建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個(gè)主要部分。
 
　　1.合同的當事人
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人就是建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中建設單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都是法人組織。
 
　　2.物業(yè)基本情況
 
　　包括：物業(yè)名稱(chēng)、物業(yè)類(lèi)型、坐落位置、建筑面積等。
 
　　3.服務(wù)內容與質(zhì)量
 
　　服務(wù)內容主要包括物業(yè)共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理;物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地環(huán)境管理;車(chē)輛停放管理;公共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理;物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內容等。
 
　　前期物業(yè)管理服務(wù)約定應達到的質(zhì)量標準。
 
　　4.服務(wù)費用
 
　　主要內容包括物業(yè)服務(wù)費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制);物業(yè)服務(wù)費用開(kāi)支項目;物業(yè)服務(wù)費用的繳納;酬金制條件下，酬金計提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭議的處理等。
 
　　5.物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理
 
　　主要內容包括停車(chē)場(chǎng)和會(huì )所的收費標準、管理方式、收入分配辦法;物業(yè)其他共用部位共用設施設備經(jīng)營(yíng)管理。
 
　　6.承接查驗和使用維護
 
　　主要內容包括承接查驗和使用維護中雙方責任義務(wù)的約定。
 
　　7.專(zhuān)項維修資金
 
　　專(zhuān)項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續籌和管理。
 
　　8.違約責任
 
　　主要包括違約責任的約定和處理，免責條款的約定。
 
　　9.其他事項
 
　　主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。
 
　　(三)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應注意事項
 
　　1.物業(yè)的承接查驗
 
　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節，前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗內容、標準、責任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專(zhuān)有部分的承接查驗則屬于業(yè)主與建設單位之間的問(wèn)題，無(wú)須在合同中約定。
 
　　2.物業(yè)服務(wù)的費用
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費用種類(lèi)多，情況復雜，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應當由建設單位支付的費用不能轉嫁給業(yè)主;對于由業(yè)主支付的費用部分，則應當注意是否符合國家法律法規的要求，并應當在物業(yè)銷(xiāo)售前予以明示或約定。
 
　　3.前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止
 
　　前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主人住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類(lèi)因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法全面履行時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)提前解除合同或要求補償的方式規避風(fēng)險。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對解除合同的條件作出明確約定。